Cambio de uso de local a vivienda

 

0203 00-FuenlabradaEn los últimos años la crisis se ha cebado con los pequeños negocios. Especialmente en la periferia de las grandes ciudades abundan los locales comerciales que han bajado la persiana definitivamente. Esta situación ha llevado a muchos propietarios a reformar sus locales transformándolos en viviendas, que suelen tener una mejor salida en el mercado por resultar atractivas dado su menor precio y su diseño diáfano (tipo "loft").

 

Para convertir un local comercial en una vivienda se han de cumplir una serie de requisitos técnicos y administrativos entre los cuales está la obtención de la licencia de cambio de uso por parte del Ayuntamiento, licencia que requiere la realización de un proyecto técnico en el que se justifique el cumplimiento de la normativa urbanística y del Código Técnico de la Edificación.

 

Uno de los mayores condicionantes que impone la normativa es el que las piezas habitables de la vivienda deben tener ventilación e iluminación natural. Es decir, con la excepción de los baños y despensas o trasteros, el resto de las habitaciones debe tener un vano a fachada o patio. Diseñar una distribución que permita cumplir este requisito y se adapte a la forma del local obteniendo el mayor aprovechamiento no es siempre sencillo.

Como ejemplo de este tipo de intervenciones mostramos a continuación los planos de un local comercial que nuestro estudio transformó en dos viviendas en la localidad de Fuenlabrada:

 


El local, de unos 94m2, llevaba mucho tiempo cerrado y sin uso, como muchos de los situados en la misma zona. Tenía forma rectangular, con 8,5m de fondo y 11m de ancho, con doble acceso desde la vía pública y con ventanas dando a un patio interior del edificio. El suelo presentaba dos niveles ya que originalmente los locales estaban separados.
Se planteó la construcción de dos viviendas prácticamente simétricas con acceso desde la calle y compuestas de salón-comedor, cocina americana, un dormitorio y un cuarto de baño vinculado. La superficie útil total de ambas viviendas era de unos 48m2.
Durante el proceso de diseño consideramos un aspecto esencial el preservar la intimidad de los futuros habitantes de las viviendas a pesar de lo reducido de la superficie disponible y de la situación expuesta en planta baja. Atendiendo a esto se situaron el salón y el dormitorio al fondo, con vanos al patio y en el acceso se realizó un pequeño vestíbulo impidiendo la visión directa del interior. La cocina se emplazó dando a la fachada principal contigua al cuarto de baño para optimizar el saneamiento. 
Durante la obra de acondicionamiento interior se rehabilitaron los cerramientos de manera que se cumpliesen las condiciones estéticas y de habitabilidad que establece la normativa. En la fachada principal, teniendo en cuenta la libertad de formas, colores, materiales, etc, que presentaban los distintos locales con acceso desde la calle, se planteó un alzado de aspecto actual que garantizara la privacidad de los usuarios de las viviendas mediante el empleo de vidrios translúcidos y situando los vanos practicables sobre los fijos.
Entre ambas viviendas se realizó una medianera siguiendo la junta estructural del edificio y, dado el exceso de altura libre existente, se tendió un falso techo en toda la superficie, lo que permitió la instalación de un sistema de climatización por conductos con la maquinaria alojada sobre el cuarto de baño. Encima del solado original se colocó una capa de aislamiento térmico y se regularizó la superficie para la instalación de un pavimento laminado.
Una vez concluida la obra y emitida la licencia de primera ocupación, el promotor alquiló con cierta facilidad las viviendas obteniendo, tras la realización de una inversión moderada, un rendimiento económico notable de un local de escaso valor comercial.